親御さんから稲沢市の実家を相続したものの、
「調べてみたら市街化調整区域だった」
「市街化調整区域の家は売れないと言われた」
「今ある家を壊したら、新しい家を建てられる？」
「古い家だから解体して更地にした方がいい？」
「実家と一緒に田や畑も相続した」
「普通の宅地と何が違うのか分からない」
と悩んでいませんか。
結論からお伝えすると、
稲沢市の市街化調整区域にある空き家でも、売却できる可能性はあります。
ただし、市街化区域にある一般的な住宅と同じ考え方で売却すると、うまくいかないことがあります。
重要なのは、
「市街化調整区域だから売れない」と決めつけることでも、「今家が建っているから建て替えも自由にできる」と考えることでもありません。
売却前に、
現在の建物がどのような経緯で建てられたのか
購入者が将来建て替えできるのか
どのような用途で利用できるのか
土地の一部に農地が含まれていないか
道路・接道に問題がないか
などを一つずつ確認することが大切です。
稲沢市は市街化調整区域について、原則として建築物を建築することはできないと案内する一方、市長の許可によって建築できるものや、許可を要しないもの、既存建築物の建替えに関する取り扱いなども示しています。
つまり、市街化調整区域の空き家売却では、
「区域」だけではなく「その物件の履歴」を調べること
が非常に重要です。
株式会社かとう不動産では、稲沢市の空き家について、売却するかまだ決まっていない段階からご相談を承っています。
この記事では、市街化調整区域にある空き家を売却するときに確認したい建て替え、再建築、都市計画法、農地、解体などについて分かりやすく解説します。
まず結論｜市街化調整区域でも空き家そのものを「売る」ことはできます
まず誤解されやすい点を整理しましょう。
市街化調整区域だから、不動産の売買そのものが禁止されているわけではありません。
土地や建物の所有権を売買することは可能です。
問題になるのは、
買った人が、その土地・建物を今後どのように利用できるのか
です。
例えば購入者が、
・現在の建物にそのまま住む
・リフォームして住む
・古い建物を壊して新築する
・住宅以外の用途に変更する
・畑を宅地として利用する
といったことを考えた場合、それぞれ都市計画法や農地法などの確認が必要になる可能性があります。
そのため市街化調整区域では、
「所有権を買えるか」
だけではなく、
「買った後に目的どおり使えるか」
が購入判断を大きく左右します。
これが市街化調整区域の売却で最も重要なポイントです。
そもそも市街化調整区域とは？
都市計画では、計画的に市街化を進める地域と、市街化を抑制する地域を分けています。
そのうち市街化調整区域は、
「市街化を抑制すべき区域」
です。
そのため、市街化区域と比べると建物の新築や用途変更などに強い制限があります。
愛知県も、開発許可制度について、市街化調整区域は無秩序な市街化を防止するための区域であり、開発行為や建築について一定の許可制度が設けられていると説明しています。
なお、稲沢市は都市計画法の開発許可について「事務処理市」となっており、稲沢市内の許可事務は稲沢市長が行います。
したがって、
「愛知県の基準を見たから大丈夫」
だけではなく、
最終的には稲沢市へ確認する
ことが重要です。
自分の土地が市街化調整区域か確認する方法
「そもそも実家が調整区域なのか分からない」
という方もいらっしゃいます。
稲沢市では、
「MAP de いなざわ！」
という地図情報システムで都市計画情報を確認できます。
用途地域などを地図上から確認することができます。
ただし、稲沢市自身も都市計画図について、
参考図であり、詳細は担当課へ確認するよう案内しています。
「MAP de いなざわ！で都市計画情報を確認する」
市街化調整区域の空き家が売りにくいと言われる理由
「調整区域は売れない」
と言われることがあります。
正確には、
一般的な住宅地と比べて、購入者が確認しなければならない条件が多いため、買主が限定されることがある
ということです。
主な理由を見てみましょう。
建て替えできるか確認が必要だから
買主が最も気にするポイントの一つです。
築50年の家を購入する人なら、
「今は住めても、10年後に建て替えられるのか」
を考えます。
ここが不明確だと購入をためらいやすくなります。
利用できる用途に制限があるから
「住宅として買う」
「店舗にしたい」
「倉庫にしたい」
では、必要になる確認が異なる可能性があります。
市街化調整区域では用途変更も簡単とは限りません。
農地が含まれていることがあるから
稲沢市の郊外にある実家では、
住宅の敷地
田
畑
などをまとめて相続しているケースもあります。
農地は宅地とは別のルールがあります。
調査してからでないと購入判断できないから
通常の中古住宅より、
都市計画法
農地法
建築基準法
接道
建築許可の履歴
などを慎重に調べる必要があります。
一方、これらを売却前に整理しておけば、
「何ができる物件なのか分からない」状態を減らすことができます。
一番重要｜今ある家は建て替えできるのか？
ここが今回の記事の中心です。
市街化調整区域にすでに住宅が建っている場合、
「家が建っているのだから、壊してまた同じ場所に家を建てられる」
と思われるかもしれません。
しかし、
必ずそうとは限りません。
一方で、
「調整区域だから絶対に建て替えできない」
というのも正確ではありません。
物件ごとの確認が必要です。
稲沢市は既存建築物の建替えについて、原則として、
従前の建物の敷地の範囲内であること
原則として従前と同一用途であること
規模・構造・設備が従前と比べ過大でなく、周囲の土地利用からみて適切であること
などを示しています。
さらに、建替え後の床面積合計が従前建物の1.5倍以下で、構造・用途がおおむね同じ場合には、一定条件で許可を要しない「改築」として取り扱える場合があると案内しています。
ただしこれは、
「どんな家でも1.5倍まで自由に建てられる」
という意味ではありません。
敷地や建築経緯など、個別条件を稲沢市へ確認する必要があります。
「再建築できる」と「建て替えできる」は同じとは限りません
不動産広告では、
「再建築可能」
「再建築不可」
という表現を見ることがあります。
しかし、市街化調整区域ではもう少し慎重に考える必要があります。
例えば、
建築基準法上の道路条件は満たしている
けれども、
都市計画法上の建築許可について確認が必要
というケースも考えられます。
つまり、
道路の条件だけ調べて「建て替え可能」と判断するのは危険です。
市街化調整区域では、
建築基準法
＋
都市計画法
の両面から確認することが重要です。
なぜ現在の建物が建ったのかを調べる
市街化調整区域の中古住宅では、
現在の建物がどのような根拠で建築されたのか
が非常に重要になります。
例えば、
農家住宅として建築された
都市計画法の許可を受けて建築された
既存宅地に関係する経緯がある
過去の許可制度に基づいて建築された
など、物件によって経緯は異なります。
購入者が変わっても同じ利用ができるかどうかは、建築された経緯や許可条件などによって変わることがあります。
だからこそ、
「現在家がある」という事実だけでは判断しません。
稲沢市には「既存宅地」に関する許可基準もある
稲沢市の市街化調整区域に関する案内では、都市計画法第34条関係の許可基準の一つとして、
「既存の宅地における開発行為または建築行為等」
に関する基準も掲載されています。
また、
「相当期間適正に利用された住宅および学生下宿のやむを得ない用途変更」
についての基準も案内されています。
これらは非常に重要です。
ただし、
「昔から家が建っているから既存宅地に該当する」
と自己判断するものではありません。
具体的な適用可否は稲沢市建築課へ確認する必要があります。
稲沢市の最新の考え方｜調整区域は今も厳しい土地利用制限がある
2026年8月、稲沢市は市街化調整区域について寄せられた意見への回答で、
市街化調整区域では厳しい土地利用制限があり、一定要件を満たす場合や地区計画を利用する場合などに限って、許可制度のもと住宅・店舗等の建築が認められる
という趣旨を改めて説明しています。
つまり2026年現在でも、
「これから調整区域が緩くなりそうだから、とりあえず大丈夫」
と考えるべきではありません。
現在の制度・物件条件で判断することが重要です。
市街化調整区域の家は解体して更地にしない方がいい？
非常に重要なポイントです。
古い空き家を見ると、
「こんな家は価値がないから壊そう」
と思うかもしれません。
しかし市街化調整区域では、
市街化区域以上に「解体前の調査」が重要です。
なぜなら現在の建物が、
その土地を住宅として利用できる根拠
に関係している可能性があるからです。
建物を壊してしまった後で、
「思っていた条件では新しい家を建てられない」
と分かっても、元には戻せません。
したがって、
解体 → 査定
ではなく、
調査 → 査定 → 売却方法決定 → 必要なら解体
という順番がおすすめです。
「稲沢市の空き家は解体してから売るべき？古家付き土地と更地を徹底比較」については詳しくはこちらのページ▼
市街化調整区域では「古家付き」で売る意味が大きいこともある
市街化区域では、
「更地にすると土地の形が見やすくなり、売れやすい」
というケースがあります。
しかし、市街化調整区域では必ずしも同じではありません。
現在の住宅が残っていることで、
買主が既存建物を利用できる可能性
建物の建築経緯を確認できる
建替えについて具体的に行政へ相談しやすい
といったメリットが生まれることがあります。
そのため、
「古家＝価値ゼロ」
と考えないことが重要です。
接道条件も必ず確認する
市街化調整区域だけが問題ではありません。
古い実家では、
建築基準法上の道路
接道幅
道路種別
敷地形状
なども重要です。
現在住宅が建っていても、
将来同じように再建築できるとは限りません。
調整区域の許可要件を満たしていても、建築基準法上の問題があれば別の確認が必要になります。
稲沢市では、建築基準法上の制限等について「重要事項調査シート」などを公開しており、用途地域等については「MAP de いなざわ！」でも確認できます。
都市計画道路などにかかっていないかも確認
土地によっては都市計画道路や公園など、都市計画施設の区域に含まれていることがあります。
稲沢市では、都市計画施設の区域等で建築する場合、都市計画法第53条に基づく許可が必要となるケースがあります。
つまり、
市街化調整区域かどうか
だけでは十分ではありません。
売却前には、
都市計画
接道
建築制限
などを総合的に確認します。
実家と一緒に「田・畑」を相続した場合
稲沢市で特に重要なのが農地です。
例えば、
家の敷地300㎡
その隣に畑500㎡
その奥に田800㎡
といった形で相続することもあります。
この場合、
「全部まとめて住宅用地として売ろう」
とは簡単にいきません。
農地には農地法があります。
農地を農地のまま売る場合
農地を、
農地として売買・贈与・賃貸などする場合には、
農地法第3条に基づく手続きが必要になります。
つまり、
住宅の宅地部分と、
隣接する農地では、
売却方法が異なる可能性があります。
農地を宅地などに転用して売る場合
畑を駐車場にしたい。
農地に住宅を建てたい。
資材置場として使いたい。
このように、
農地を農地以外の用途へ変更することを「農地転用」
といいます。
稲沢市では、市街化調整区域内の農地を転用する場合、農地法第4条または第5条に基づく許可が必要です。
権利移動を伴う転用では、第5条許可の申請になります。
これは市街化区域の農地転用が届出になるケースとは大きく違う点です。
「青地」の農地ならさらに注意
稲沢市は、農地が農用地区域内、いわゆる「青地」に指定されている場合、
農地転用の前に農用地区域からの除外手続きが必要
と案内しています。
つまり、
市街化調整区域
＋
農地
＋
農用地区域
となれば、さらに慎重な確認が必要です。
「家の隣だから一緒に宅地として売れるだろう」
と判断しないようにしましょう。
市街化調整区域＋農地は「誰に売るか」が特に重要
一般的な宅地では、
「この土地を欲しい人」
を探すことができます。
しかし農地の場合、
購入者
利用目的
農地転用の可否
都市計画法上の建築可否
などが相互に関係します。
例えば、
住宅建築目的の買主が見つかった
↓
農地転用が必要
↓
そもそも調整区域でその住宅を建築できるのか
という順番で確認することになります。
つまり、
「農地転用できる」＝「家を建てられる」
ではありません。
農地法と都市計画法の両方を確認する必要があります。
市街化調整区域の空き家を売却する前に調べる8項目
実際に売却する場合は、少なくとも次の情報を整理します。
1. 市街化区域か市街化調整区域か
2. 現在の建物がいつ・どのような許可で建築されたか
3. 建て替えが可能か
4. 建築基準法上の接道条件を満たしているか
5. 土地と建物の登記内容
6. 田・畑などの農地が含まれていないか
7. 農用地区域（青地）などの指定がないか
8. 都市計画道路など他の制限がないか
これらを確認すると、
「誰でも住宅として購入できそう」
なのか、
「一定条件を満たす購入者向け」
なのか、
「建物を残した方がよい」
のか、
「土地として別の売却方法を考えるべき」
なのかが見えてきます。
市街化調整区域でも売りやすい物件・難しい物件の違い
市街化調整区域だからといって、すべて同じ売れ方をするわけではありません。
例えば、
既存住宅として利用しやすい
道路条件が良い
建築許可関係が明確
建替えについて確認が取れている
生活利便性が高い
といった物件なら、購入者が検討しやすくなります。
逆に、
建築経緯が不明
接道に問題がある
建替え可否が不明
農地転用が必要
用途変更が難しい
といった状態では、購入者が判断しにくくなります。
ですから、
査定価格だけではなく「調査の質」が重要
なのです。
市街化調整区域だから「安く売る」必要はない
調整区域と聞いて、
「どうせ売れないから、安く売るしかない」
と思う必要はありません。
まず、
その建物を使えるのか
建て替えできるのか
どんな買主なら利用できるのか
土地の広さ
道路状況
周辺需要
などを確認します。
条件を整理したうえで、
その条件に合う購入者へ販売することが大切です。
逆に、
何も調べない状態で、
「市街化調整区域ですが詳細不明です」
と販売してしまえば、購入者も不安になります。
不動産広告では「できること・できないこと」を明確にする
市街化調整区域の物件販売では、
物件のメリットだけを伝えるのではなく、利用制限を正確に説明すること
が大切です。
例えば、
住宅建替えについて確認が必要
農地法上の手続きが必要
都市計画法の許可が必要になる可能性
といった条件を、購入者が契約前に理解できるよう整理します。
結果的にその方が、
購入後のトラブルを防ぎ、
安心して検討してもらいやすくなります。
相続した市街化調整区域の実家はどうする？
親御さんから実家を相続したケースでは、
「昔から家があるので、普通に売れるだろう」
と思っていることがあります。
まず確認するのは、
相続登記
だけではありません。
同時に、
建物の建築経緯
都市計画法上の条件
建替え
接道
農地
も確認します。
相続登記が終わっていなくても、不動産の調査や査定相談はできます。
売却する可能性があるなら、
相続手続きと物件調査を並行して進める
と効率的です。
「稲沢市で相続した空き家を売却する方法｜相続登記・税金・片付けまで解説」については詳しくはこちらのページ▼
荷物が残ったままでも調整区域の空き家は査定できます
親御さんの家なら、
家具
家電
衣類
仏壇
農機具
工具
などがそのまま残っていることもあります。
片付けが終わるまで調査できないわけではありません。
むしろ調整区域の物件では、
片付けより先に、
この建物と土地をどう売るべきか
を確認する方が重要です。
古家を残すことに意味がある場合もあるためです。
「稲沢市の空き家は片付けずに売却できる？残置物・遺品がある実家の売り方」については詳しくはこちらのページ▼
市街化調整区域の空き家を売る5つの選択肢
①現在の住宅を残して中古住宅として売る
建物をそのまま利用できる可能性がある物件です。
②古家付き土地として売る
③条件を確認して更地渡しを検討する
買主が決まった後に解体する方法です。
ただし、調整区域では解体前に建築条件等を必ず確認します。
④農地を分けて売却する
宅地と農地で手続き・購入者が異なる場合があります。
⑤売却せず管理・活用する
条件によっては、急いで売却せず管理する選択肢もあります。
大切なのは、
調査せず最初から一つに決めないこと
です。
市街化調整区域の空き家でやってはいけないこと
特に避けたいのが、
「調べる前に解体する」
ことです。
建物を壊した後で、
建て替え条件
土地利用
都市計画法上の許可
について問題が判明すると、不動産価値にも影響する可能性があります。
また、
「調整区域だから安い」
という理由だけで価格を決めるのもおすすめしません。
まず法的条件を整理し、その条件を前提に査定します。
稲沢市の市街化調整区域の空き家売却は「物件調査」が重要
一般的な住宅では、
築年数
駅距離
土地面積
周辺相場
を見れば大まかな査定ができます。
しかし市街化調整区域では、それだけでは十分ではありません。
例えば同じ100坪の土地でも、
住宅建替えについて整理されている土地
と、
建築可否が不明な土地
では、
買主から見た価値が大きく異なります。
だからこそ、
「坪単価×面積だけで査定する」
のではなく、
購入者がどのように利用できるのかまで調査したうえで販売する必要があります。
稲沢市の市街化調整区域の空き家についてよくある質問
Q. 市街化調整区域の家は売れないのですか？
いいえ。
売買そのものが一律に禁止されているわけではありません。
ただし、購入後の建築・建替え・用途などに制限があるため、物件ごとの調査が重要です。
Q. 今家が建っていれば、壊して新築できますか？
必ずしもそうとは限りません。
稲沢市では既存建築物の建替えについて一定の取り扱いを示していますが、敷地、用途、規模、建築経緯などの確認が必要です。
Q. 建替え後の家を大きくすることはできますか？
稲沢市の案内では、既存建築物の建替えは原則として従前と同一用途で、規模等が過大ではないことなどが示されています。
また一定条件では床面積1.5倍以下が「改築」として取り扱われる場合があります。
ただし個別判断が必要です。
Q. 古い家は解体してから売った方がいいですか？
市街化調整区域の場合は、特に解体前の調査をおすすめします。
解体によって建物利用や建替えに関する判断が変わる可能性があります。
Q. 市街化調整区域の土地に畑があります。一緒に売れますか？
可能性はありますが、農地には農地法上の手続きが必要です。
農地のまま売却する場合と転用する場合で手続きが異なります。
Q. 畑を宅地にして売ればいいですか？
市街化調整区域の農地転用には許可が必要です。
さらに農用地区域の場合は、転用前に除外手続きが必要になることがあります。
また農地転用できても建物が建てられるとは限らず、都市計画法の確認も必要です。
Q. 自分の家が調整区域かネットで確認できますか？
稲沢市の「MAP de いなざわ！」で概略を確認できます。
ただし市は参考情報として利用し、詳細について担当課へ確認するよう案内しています。
Q. 相続登記が終わる前でも相談できますか？
はい。
査定や都市計画・土地条件などの調査相談は可能です。
実際に売却する段階では必要な相続登記を行います。
Q. 市街化調整区域だから価格は安くなりますか？
一律ではありません。
建替え条件、立地、道路、土地面積、既存建物の利用可能性、農地の有無などによって変わります。
Q. 調整区域かどうか分からなくても相談できますか？
もちろんです。
まず所在地や登記情報などから物件条件を確認します。
まとめ｜稲沢市の市街化調整区域は「売れない」ではなく「何ができるか調べる」
稲沢市の市街化調整区域にある空き家でも、
売却できる可能性はあります。
しかし、一般的な住宅地のように、
「古い家だから解体する」
「更地にすれば売れる」
「今家があるから建て替えられる」
と判断してはいけません。
市街化調整区域では、
現在の建物がどのような経緯で建てられたのか
建替えできるのか
都市計画法の許可が必要なのか
道路条件を満たしているのか
農地が含まれていないか
農地転用できるのか
などを確認します。
特に覚えておいていただきたいのは、
「市街化調整区域＝売れない」ではなく、「利用条件を明確にしないと売りにくい」
ということです。
逆に、
購入後に何ができるのか
建替えはどのような条件なのか
どの土地が宅地でどこが農地なのか
を整理しておけば、購入者も判断しやすくなります。
そして、調整区域の空き家では、
解体前の調査が非常に重要です。
建物を壊してからでは元に戻せません。
株式会社かとう不動産では、稲沢市の市街化調整区域にある空き家・実家について、
「売れるかどうか分からない」
という段階からご相談いただけます。
まず現在の土地・建物の条件を整理し、
どのような売却方法が考えられるのか確認してみましょう。
稲沢市の市街化調整区域の空き家、まず「何ができる土地なのか」調べませんか？
こんな方はご相談ください。
・相続した実家が市街化調整区域だった
・建替えできるか分からない
・古家を解体してよいか迷っている
・田・畑も一緒に相続した
・他社から「調整区域だから売れない」と言われた
・市外に住んでいて土地の状況が分からない
この記事を書いた人・監修
株式会社かとう不動産
稲沢市の空き家の売却・賃貸活用・管理などのご相談に対応しています。
保有資格：
宅地建物取引士／空き家マイスター／相続診断士/相続葬送支援士 ほか
空き家管理登録事業者として、空き家の査定・売却だけでなく、残置物の片付け、解体、相続・税務に関する専門家との連携まで、ご事情に合わせてサポートしています。
※本記事は2026年10月時点の制度・法令等をもとに作成しています。補助制度や税制等は変更される場合があります。具体的な適用条件については、稲沢市、税務署、法務局、税理士、司法書士等の各専門機関へご確認ください。
